张家港打造华东最大的汽车物流园 [复制链接]

沿着汉施公路，头尾间隔不超7公里，赫然驻扎了3家占地面积均超过千亩的大型现代钢铁物流园，三园区总占地面积多达6000亩左右。在武汉市阳逻区，一条普通的公路正因为钢铁物流而在业内闻名。　　但奇怪的是，园区戴的是钢铁物流的“帽子”，但从2008年运行至今，钢铁企业的入驻率并不高，反之，园区开发商以“配套”名义建设的商铺、写字楼正在成为其对外力推的销售热点。
　　无独有偶，一沙钢内部人士也透露，公司规划的占地面积达3000亩的沙钢的玖隆钢铁物流园也正在规划建设高达30层的玖隆大厦，此外，还有一批住宅产品。
　　“表面上是兴建钢铁物流园，但圈地的嫌疑更大。”11月15日，一位接受本报记者采访的武汉资深地产人士表示，这种物流园以配套的名义，建设商铺、写字楼甚至还有住宅，并均对外销售，这部分销售的资金能作为其后期项目的运作资金。
　　此外，借助于地方政府招商引资的系列优惠，推高地价后，还能坐收土地升值的收益，而这种商业模式，已然成为全国各地诸多钢铁物流园项目投资热潮的诱因。
　　“走样”的园区
　　与钢铁有关的业务则少量存在或仍然停留在规划图纸上
　　从武汉市黄陂区的武湖农场向着阳逻方向，沿着汉施公路前行，首先看到的是中国长江金属交易中心(以下简称长江金属)。只见项目临公路一面，已兴建起诸多暗褚色的建筑，楼高2层或5层，另有2栋20层左右的高层建筑也十分抢眼。
　　销售中心的售楼员告诉记者，这是项目规划的商务区，而这些建筑属于写字楼范畴，正在对外出售，售价4280元/平方米。
　　这种现象不是个案。记者来到临近的华中钢铁交易中心(以下简称华中钢铁)及华融钢贸商贸物流交易中心(以下简称华融钢贸)，临街一面的地块，均被规划或已建成商铺和写字楼，正在对外出售。而在三项目的长期规划中，都还有部分住宅项目。
　　但与钢铁有关的业务则少量存在或仍然停留在规划图纸上。长江金属售楼员坦言，去年8月项目的货场正式开业，但至今每月也只有万把吨的吞吐量。而在华融钢贸的底下钢铁交易中心里，记者看到偌大的仓库中，只有不到1/10的仓库有少量货品堆放。
　　售楼员们将生意的萧条解释为受钢市低迷所累，且钢材交易主要依靠铁路，但目前，规划中的铁路，要由政府牵头兴建，待其建成后，项目的钢铁业务方面的规划才会大力推进实施。
　　这些以工业名义拿下的地块，却仍然得到了土地证和产权证的分割办理，也就是说，从购房者的角度来说，这是一个正常的房地产开发项目。
　　“这些项目的土地性质是可以变更的。”一位物流业资深人士解释，根据相关法规，每个物流园项目都会被允许有10%-15%的园区用地可用于办公、商业、住宅等配套设施。而根据国土资源部的相关规定，配套设施的范围仅为总用地7%左右。
　　上述物流业人士指出，初批土地时，地块一般是工业用地，若需要对外出售，办理两证，则需要更改土地性质，也就需要更改规划。不过，作为当地政府重点引进的招商引资项目，不管是在最初的协议中，还是在今后的更改土地性质中，他们都会得到相应的绿灯放行。
　　“其实，动辄几千亩的物流园的开发，投入的资本十分庞大。”上述地产人士解释，物流园一般地处开发新区，土地成本比成熟地块少，此外，当地政府给予一定优惠后，开发商能以少量的自有资金拿到地块，此后利用地块贷款或其他方式融资，用以撬动后续项目的发展，而在这个环节中，率先启用回款速度更快的写字楼和商铺，能成为其后续资本的重要来源，这也成了许多物流园项目中，与楼市有关的产品会率先推出市场。反之，受政策调控影响颇深的住宅，其销售的可控性稍弱，回款易受外界因素影响，其被开发顺序一般靠后。