外高桥 600648 房地产业

　　研究机构：天相投资 分析师：石磊 撰写日期：2011-04-26

　　本期经营数据：公司2011年一季度实现营业收入19.48亿元，同比增长52.71％；归属于母公司净利润0.80亿元，同比增长125.59％；基本每股收益0.08元。

　　公司基本面：公司是上海四大园区开发企业之一，主营业务为物流、对外贸易和房地产租赁、销售等。公司的发展战略定位为：形成“区内以投资经营为主，区外以自主开发为主”的经营格局，园区内房地产物业以租赁为主，园区外房地产物业以开发出售为主。公司的大股东是外高桥集团，实际控制人为上海市浦东新区国资委。

　　租赁和住宅销售资源丰富：公司的工业地产主要是厂房和仓库，主要分布在保税区产业园、微电子产业区、物流园区、江苏启东产业园等。公司产业园区工业地产在夯实基础的前提下，再大力提升招商稳商力度，目前已有虎伯拉、药明康德等项目入驻产业园。公司持有工业地产板块厂房仓库面积约220万平米，出租率在90％左右，商业地产租赁主要是森兰·外高桥项目的D5-2地块的超市、影院、餐饮等，以及D4-5地块的写字楼项目，另外公司的保税区夏碧路E区已经持续为公司贡献地产租赁收入。公司的住宅项目主要是常熟东南国际花苑项目以及森兰项目的配套商品房。常熟项目现已竣工，将在2011年和2012年陆续为公司贡献房产销售收入；森兰外高桥项目前期的各项工作正稳步进行并取得一定成绩。

　　森兰项目位置处于外高桥新市镇的核心区域，其开发建设已列入浦东新区重大工程，受到浦东新区政府的广泛关注和市场的积极响应。

　　物流业务收益显现：报告期内公司的物流贸易业务量上升是2011年一季度业绩同比上升的主要原因。根据国家发改委早先公布的《物流业调整和振兴规划》，物流行业将获得更多的政策支持，同时“物流型航运中心的发展框架”初步成型，形成与洋山航线、陆家嘴（600663）金融、虹口区船务服务等产业的对接以及“贸易聚焦外高桥战略”，用2-3年时间打造成服务长三角、服务长江流域、服务全国的上海国际贸易基地等战略规划都将为公司的发展带来众多机遇，使公司的物流业务收入更加快速增长。

　　盈利预测与投资评级：我们预测公司2011、2012年的EPS分别为0.71元和0.92元，对应的动态PE为22倍和17倍（表1）。公司主要致力于外高桥新市镇建设和外高桥保税园区的功能开发建设，因此房地产业的宏观调控政策对公司的直接影响并不显著，而且园区工业地产租赁业务规模的扩大将为公司带来更多的租赁收入，公司的物流业务也有一个良好的发展预期，因此维持公司“增持”的投资评级。

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